Permasalahannya, penetapan DP dalam suatu perkreditan adalah berguna untuk mengukur risiko yang dimiliki debitur yang ingin meminjam. Dalam hal ini DP dalam KPR berguna untuk melihat apakah si peminjam akan tertarik merogoh koceknya untuk berinvestasi atau memiliki rumah tersebut. DP sangat penting untuk menunjukkan kemampuan finansial seorang debitur untuk menjalankan kontrak kreditnya.
Tentu sebuah bank tidak akan mau memberikan pinjaman bagi debitur yang memiliki risiko tinggi, karena uang yang dipinjamkan adalah milik nasabah lain yang menyimpan asetnya di perbankan. Maka, semakin besar DP, semakin kecil risiko yang ditanggung oleh kreditur.
Tentu skema DP 0 % sebenarnya bukan hal yang tidak mungkin dilakukan, tetapi sangat impropable. Seperti yang disebutkan sebelumnya, peraturan BI secara tegas melarang pemberian tanpa uang muka bagi KPR. Terdapat celah dari peraturan tersebut yang dapat digunakan untuk menjalankan program DP 0 %. Rumah tipe 22-70 dan 21 ke bawah tidak diatur mengenai skema loan to value (LTV) atau rasio maksimal (batas atas) yang ditetapkan BI dalam memberikan pinjaman kepada debitur.
Dengan kata lain, selisih dari LTV bisa disebut sebagai DP. Namun dengan kenaikan harga tanah Jakarta yang bisa mencapai 20 % per tahun tentu akan menyulitkan untuk mencari daerah yang tepat bagi pembangunan rumah tapak murah, terkecuali hunian vertikal. Namun melihat platform kampanye Anies dan Sandi yang memprioritaskan pembangunan rumah tapak, maka penggunaan skema tersebut bukan untuk hunian vertikal.
Hal lain yang diperlukan agar program ini dapat berjalan lancar adalah skema subsidi uang publik (dalam hal ini APBD) untuk menalangi debitur yang ingin mencicil rumah sebagai pengganti uang muka. Hal ini akan menimbulkan masalah baru, yakni timbulnya moral hazard bagi para debitur.
Ekonom pemenang Nobel, Paul Krugman, menjelaskan moral hazard sebagai “sebuah situasi di mana seseorang melakukan tindakan dengan risiko tinggi karena adanya orang lain yang menanggu risikonya apabila dia tidak mampu bertanggung jawab akan risikonya sendiri.”
Ketika DP tidak dibayarkan dan diganti oleh subsidi uang publik, maka orang-orang yang memiliki risiko tinggi (baik ia yang tidak mempunyai pendapatan yang stabil, aliran keuangan yang tidak lancar, ataupun tabungan minimum yang tidak mencukupi) akan lebih berani untuk mengambil kredit rumah dengan risiko gagal bayar yang lebih tinggi.
Penelitian empiris yang dilakukan oleh Deng, Quigley et al (1995) menunjukan bahaya moral hazard tersebut, semakin rendah uang muka yang diambil oleh kreditur, maka akan menambah beban subsidi sebesar 2-4% dari anggaran publik yang ada untuk membayarkan dengan asumsi harga rumah terus naik ke depannya. Hal itu dikarenakan risiko gagal bayar yang ditanggung bank akan semakin besar.
Hal ini mengakibatkan subsidi yang dikeluarkan ke depannya harus diperbesar. Bila menggunakan asumsi APBD DKI Jakarta tahun 2015, maka pembengkakan biaya yang mesti ditanggung adalah di kisaran 18 miliar rupiah per tahun. Akibatnya, ada konsekuensi yang tidak terduga yang dapat tercipta dari kebijakan ini.
Pertama, pembengkakan anggaran tentu akan menimbulkan kenaikan pajak bumi dan bangunan sebagai salah satu cara untuk “menambal” uang subsidi yang bertambah. Mengingat tingkat pajak bumi dan bangunan di Jakarta sudah semakin tinggi, kemungkinan untuk mengejar penerimaan pajak akan semakin sulit.
Selain itu, harga perumahan yang tidak bersubsidi akan terdorong ikut naik akibat pajak yang semakin tinggi. Akibatnya, bisa saja krisis perumahan akan semakin besar terutama bagi kalangan mereka yang tidak dapat masuk ke skema subsidi.
Kedua, adanya kenaikan permintaan yang tinggi untuk perumahan di daerah suburban DKI seperti Tangerang Selatan, Bogor, dan Bekasi akibat “larinya” kalangan kelas menengah nanggung yang tidak masuk dalam subsidi. Hal ini menimbulkan urban sprawl dan ketidakteraturan tata ruang (karena tata ruang wilayah di daerah tersebut cenderung lebih longgar) dan gentrifikasi daerah suburban yang semakin tinggi. Ujung-ujungnya, biaya dan dampak terhadap lingkungan akan semakin besar karena ada beberapa wilayah yang mengalami alih tata ruang secara masif dan tak terencana.
Pada akhirnya, walaupun skema DP 0 rupiah yang di wacanakan oleh Anies-Sandi bisa saja diterapkan di DKI Jakarta, berbagai hambatan regulasi dan konsekuensi yang bisa ditimbulkan oleh penerapan program ini membuat kebijakan ini tidak feasible untuk diterapkan. Ada hal yang lebih baik untuk dijadikan solusi dalam mengurus permasalahan perumahan di Jakarta dibanding sekadar menjual wacana DP 0 rupiah yang cenderung memberikan beban sosial dan ekonomi yang lebih tinggi.**
Sumber : geotimes.co.id
Comment